افزایش در مناطق لوکس و ثبات در بازار میان‌رده با ورود عرضه جدید

بازار اجاره در دبی در حال ورود به مرحله‌ای از رشد پایدار است؛ مناطقی جدید و خوش‌دسترسی در صدر افزایش اجاره‌ها قرار می‌گیرند، در حالی که برخی محله‌های قدیمی‌تر شاهد ثبات قیمت خواهند بود. با اینکه جذابیت دبی به عنوان مقصدی برای سکونت بلندمدت همچنان پابرجاست، اما پس از دو سال افزایش شدید، روند رشد اجاره‌ها به حالت متعادل‌تری می‌رسد.

محله‌هایی که ترکیبی از ساختمان‌های جدید، امکانات قوی و نزدیکی به مراکز تجاری دارند، همچنان بیشترین تقاضا را خواهند داشت.
به گفته «روی لیو»، رئیس و مؤسس شرکت LEOS Developments، مناطقی مانند Dubai Hills Estate، بیزینس بی، دبی مارینا، داون‌تاون دبی و الوصل همچنان برای مستأجرانی که به دنبال زندگی مدرن و نزدیکی به محل کار هستند جذاب باقی خواهند ماند.

او افزود: «دسترسی، چه از نظر قیمت و چه زمان رفت‌و‌آمد، مهم‌ترین عامل تصمیم‌گیری مستأجران است، نه افزایش‌های speculative یا موقتی.»

رشد در مناطق نوظهور

در بخش اقتصادی‌تر بازار، مناطقی مانند JVC، ارجان و دبی ساوت در مسیر رشد آرام و پایدار قرار دارند، زیرا با تحویل واحدهای جدید و تکمیل زیرساخت‌ها، جذاب‌تر می‌شوند. این مناطق با ارائه خانه‌هایی نوساز و خوش‌طراحی با قیمت‌هایی پایین‌تر از مناطق مرکزی، در حال جذب جوانان و خانواده‌های تازه‌کار هستند.

هم‌زمان، محله‌هایی مانند دبی‌لند و دبی اسپورت‌سیتی نیز از تحویل پروژه‌های جدید سود می‌برند؛ امری که می‌تواند فشار را از روی بازار اجاره میان‌رده در مناطق مجاور بردارد.

کاهش سرعت رشد در مناطق اشباع‌شده

البته همه مناطق شاهد افزایش نخواهند بود. به گفته لیو، برخی محله‌های ارزان‌تر ممکن است رشد کندتری تجربه کنند، چون حجم عرضه در آن‌ها بالا رفته است.
او به مناطقی مانند اینترنشنال سیتی، دیسکاوری گاردنز و دبی سیلیکون اوسیس اشاره می‌کند که به دلیل شباهت زیاد و عرضه فراوان، رشد اجاره‌شان محدود خواهد بود.

در این بازارها، مستأجران حساس به قیمت هستند و در صورت افزایش اجاره به‌راحتی جابه‌جا می‌شوند، بنابراین صاحب‌خانه‌ها نمی‌توانند بیش از حد نرخ‌ها را بالا ببرند. همین رقابت میان مالکان احتمالاً باعث ثبات یا حتی کاهش خفیف اجاره در این مناطق خواهد شد.

تمایل بیشتر به ویلا و تاون‌هاوس

یکی از روندهای اصلی بازار، افزایش تقاضا برای ویلاها و تاون‌هاوس‌ها است. تمایل به فضای بازتر که از دوران کرونا آغاز شد، اکنون به یک انتخاب دائمی تبدیل شده است.
لیو توضیح می‌دهد: «دبی به‌تدریج به شهری خانوادگی‌تر تبدیل شده که ساکنان آن فضا، حریم خصوصی و دسترسی به محیط‌های سبز و اجتماعی را بر زندگی در برج‌های بلند ترجیح می‌دهند.»

این تغییر سلیقه باعث شده تقاضا برای ویلاها همچنان قوی بماند، حتی در حالی‌که اجاره آپارتمان‌ها رو به ثبات می‌رود. رشد جمعیت دبی و سیاست‌های ویزای بلندمدت نیز از این روند حمایت می‌کند.

عرضه جدید؛ عامل تعادل، نه کاهش

در نگاه آینده، ورود موج جدیدی از پروژه‌های مسکونی تا سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶، رقابت را بیشتر خواهد کرد اما انتظار کاهش شدید قیمت وجود ندارد.
به گفته لیو، «این عرضه جدید، به‌ویژه در بخش آپارتمان‌ها، رقابت سالمی ایجاد می‌کند. اجاره‌ها به‌صورت ناگهانی کاهش نخواهند یافت، اما مالکان ساختمان‌های قدیمی یا بدون نگهداری مناسب باید افزایش اجاره را کنترل کنند تا مستأجران خود را حفظ نمایند.»

او معتقد است کیفیت مهم‌ترین عامل متمایزکننده در بازار در حال بلوغ دبی خواهد بود:
«توسعه‌دهندگانی که روی ساخت‌وساز باکیفیت، طراحی مدرن و تجربه زندگی اجتماعی تمرکز دارند، حتی با افزایش عرضه نیز عملکرد خوبی خواهند داشت.»

جمع‌بندی

با توجه به روندهای فعلی، بازار اجاره دبی در سال‌های آینده نه دچار افت ناگهانی، بلکه وارد دوره‌ای از رشد منطقی و پایدار خواهد شد.
مستأجران گزینه‌های بیشتری برای انتخاب خواهند داشت و توسعه‌دهندگان و مالکان باید بر کیفیت، دسترسی و تجربه زندگی تمرکز کنند تا در این بازار رقابتی باقی بمانند.