بازار مسکن دبی در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵ همچنان مسیر صعودی خود را ادامه داد و معاملات بخش پیش‌فروش (Off-plan) به‌عنوان موتور اصلی رشد شناخته شد. طبق تازه‌ترین گزارش «Cavendish Maxwell»، مجموع معاملات مسکونی در این دوره به ۵۵,۳۰۰ معامله رسید که نشان‌دهنده رشد ۱۷.۱ درصدی نسبت به سال قبل است؛ رشدی که ناشی از اعتماد سرمایه‌گذاران و افزایش جمعیت دبی اعلام شده است.

رشد بی‌سابقه معاملات پیش‌فروش

بخش پیش‌فروش در این دوره عملکرد خیره‌کننده‌ای داشت و ۷۶ درصد کل معاملات بازار را به خود اختصاص داد. تعداد معاملات این بخش به ۴۲,۰۰۰ معامله رسید که نسبت به سال قبل ۲۳.۶ درصد و نسبت به سه‌ماهه قبل ۱۸.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد؛ آن هم در حالی که تعداد پروژه‌های جدید عرضه‌شده کاهش پیدا کرده بود.

در گزارش آمده است:
«افزایش حجم معاملات پیش‌فروش با وجود کاهش عرضه پروژه‌های جدید نشان می‌دهد که تقاضای خریداران برای واحدهای Off-plan در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۵ همچنان بسیار قوی است.»

چرا پیش‌فروش این‌قدر محبوب شده است؟

کارشناسان این رشد را نتیجه برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیر و مشوق‌های جذاب سازندگان می‌دانند؛ عواملی که هم سرمایه‌گذاران و هم مصرف‌کنندگان نهایی را به این بخش جذب کرده است.

فروش اولیه سازندگان ۹۳.۹ درصد معاملات پیش‌فروش را تشکیل داده (در مقایسه با ۹۰.۳ درصد سال قبل) که نشان‌دهنده تمایل بیشتر خریداران به خرید مستقیم از سازنده‌هاست. در مقابل، بازفروش واحدهای پیش‌فروش به ۶.۱ درصد کاهش یافته که بیانگر کاهش فعالیت سرمایه‌گذاران سفته‌باز در این بخش است.

عملکرد ضعیف‌تر بخش آماده

در مقابل رشد چشمگیر Off-plan، بخش املاک آماده روندی آرام‌تر داشت. معاملات این بخش به ۱۳,۳۰۰ معامله رسید که نسبت به سه‌ماهه دوم ۵.۴ درصد کاهش و تنها ۰.۶ درصد افزایش سالانه داشته است. این روند ممکن است نشانه‌ای از حساسیت قیمتی خریداران یا نوعی اصلاح موقتی بازار باشد.

برتری آپارتمان‌ها در معاملات

آپارتمان‌ها همچنان بازیگر اصلی هر دو بخش بازار هستند؛ به‌ویژه در بخش پیش‌فروش که ۸۹.۴ درصد معاملات را شامل می‌شود. تمرکز سازندگان بر پروژه‌های آپارتمانی در سال جاری، این روند را تقویت کرده است.
در مقابل، هرچند فروش پیش‌فروش ویلا و تاون‌هاوس کمی ضعیف‌تر بود، اما سهم آن‌ها در معاملات واحدهای آماده اندکی افزایش یافته که نشان‌دهنده تقاضای بیشتر خانواده‌ها برای فضاهای بزرگ‌تر و حیاط‌دار است.

قیمت‌ها و روند عرضه

با وجود تفاوت عملکرد بخش‌ها، قیمت‌ها همچنان در مسیر افزایشی قرار دارند. قیمت فروش واحدهای مسکونی در سه‌ماهه سوم ۴.۵ درصد نسبت به فصل قبل و ۱۶.۱ درصد نسبت به سال قبل رشد داشته است. با این حال، شدت رشد در مناطق مختلف متفاوت بوده و برخی جوامع افزایش دو رقمی را تجربه کرده‌اند.

در بخش عرضه، حدود ۹,۴۰۰ واحد در این دوره تکمیل و تحویل شده که بسیار کمتر از ۲۲,۸۰۰ واحد پیش‌بینی‌شده است و نشان از تحقق تنها ۴۱.۳ درصدی برنامه عرضه دارد.
در مجموع، عرضه ۹ ماه نخست سال به ۲۸,۱۰۰ واحد رسیده که ۶ درصد بیشتر از سال قبل است.

یکی از نکات مهم گزارش، کاهش چشمگیر زمان ساخت‌وساز است؛ به‌طوری‌که میانگین مدت ساخت در سال ۲۰۲۵ به ۸۸۰ روز رسیده، درحالی‌که این عدد در سال ۲۰۲۳ حدود ۱,۳۴۰ روز بوده است. این موضوع نشان‌دهنده تسریع محسوس در تحویل پروژه‌ها است.

موج بزرگ عرضه در راه است

طبق پیش‌بینی‌ها، ۴۸,۲۰۰ واحد در سه‌ماهه چهارم و حدود ۳۶۶,۰۰۰ واحد تا سال ۲۰۲۸ عرضه خواهند شد؛ عمدتاً در سال‌های ۲۰۲۶ و ۲۰۲۷.

با وجود نگرانی‌هایی درباره احتمال مازاد عرضه، «رونان آرتور»، مدیر ارزیابی مسکن کوندیش مکسول، می‌گوید:
«این حجم از عرضه لزوماً به معنای عدم تعادل نیست، بلکه می‌تواند نشان‌دهنده یک دوره نرمال‌سازی سالم در بازار مسکن دبی باشد.»

چشم‌انداز بازار

با وجود چالش‌های بالقوه در سمت عرضه، عوامل بنیادی بازار همچنان قوی هستند. اقتصاد دبی در حال رشد است، پیش‌بینی‌های رشد GDP افزایش یافته و انتظار می‌رود جمعیت این شهر تا سال ۲۰۳۰ به ۵ میلیون نفر برسد. این عوامل همراه با قوانین جذب‌کننده سرمایه‌گذاران و توسعه زیرساخت‌ها، پایه‌های محکمی برای پایداری بازار ایجاد کرده است.

«جولیان روش»، اقتصاددان ارشد، می‌گوید:
«بحث درباره اینکه کدام عامل آینده بازار دبی را تعیین می‌کند—احتمال مازاد عرضه یا افزایش عدم‌اطمینان جهانی و تمایل سرمایه‌گذاران به بازارهای باکیفیت—فعلاً به نفع عامل دوم تمام شده است. اما سال‌های پیش رو میزان پایداری رشد قیمت‌ها را با توجه به حجم بالای عرضه جدید محک خواهند زد.»